CNJ suspende exigência de escritura pública em contratos de alienação fiduciária para não integrantes do SFI
O corregedor nacional de Justiça, ministro do Superior Tribunal de Justiça Mauro Luiz Campbell Marques, deferiu, nesta quarta-feira (27), uma liminar que suspende os efeitos do Provimento nº 172/2024, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A decisão impacta diretamente a obrigatoriedade de formalização por escritura pública em contratos de alienação fiduciária de imóveis realizados por entidades não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
A medida cautelar foi concedida no âmbito do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, movido pela União Federal, que argumentou que a exigência estabelecida pelo provimento aumentava significativamente os custos das operações de crédito imobiliário. De acordo com estudos apresentados, os custos com emolumentos poderiam variar entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, representando um impacto potencial entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões para os tomadores de crédito no Brasil.
Além disso, a União sustentou que o provimento gerava uma desvantagem competitiva para entidades não integrantes do SFI e SFH, limitando a concorrência no setor e elevando custos para consumidores finais. A decisão do ministro considerou plausível a interpretação mais ampla do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que permite a formalização de contratos por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Na decisão, o ministro destacou que o aumento dos custos decorrentes da obrigatoriedade de escritura pública em operações imobiliárias realizadas fora do SFI e SFH pode ter repercussões econômicas graves, impactando o acesso ao crédito e o ritmo de novos empreendimentos imobiliários. Ele também ressaltou que as diferenças regionais nos custos cartorários no Brasil tornam a regra ainda mais onerosa para consumidores em estados onde os valores são elevados.
A liminar prorrogou a regularidade dos instrumentos particulares celebrados antes da entrada em vigor do Provimento nº 172/2024 até decisão ulterior, e determinou a suspensão de seus efeitos. Além disso, intimou as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal a promoverem a divulgação da decisão e o Colégio Notarial do Brasil a sugerir medidas para mitigar os impactos econômicos identificados.
Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a decisão representa um marco na tentativa de equilibrar segurança jurídica e acessibilidade econômica nas operações de crédito imobiliário. O caso seguirá para análise mais detalhada, podendo influenciar futuras regulamentações do setor.
“Essa decisão é importante porque ela restabelece uma situação que é praticada há anos por todo o mercado imobiliário e também tem previsão legal específica pra isso. O setor sempre questionou a interpretação que era dada por esses provimentos, cuja aplicação está suspensa pela decisão do ministro Mauro Campbell, e isso restabelece essa situação que dá mais liberdade e garante mais autonomia e segurança jurídica, melhorando obviamente o ambiente de negócio no mercado da construção, uma vez que permite que a garantia seja formalizada por instrumento particular, de forma mais ágil, mais barata e mais efetiva”, afirmou o vice-presidente Jurídico da CBIC e presidente do Conselho Jurídico (CONJUR) da entidade, Fernando Guedes.
A decisão liminar deferida pelo ministro Mauro Campbell também impacta diretamente o Provimento nº 175/2024, ao suspender os seus efeitos. Na prática, o Provimento nº 175/2024 buscava reforçar a segurança jurídica nas transações imobiliárias, mas acabou sendo apontado como uma medida que favorecia grandes instituições financeiras em detrimento de agentes menores.
O ministro considerou que a exigência de escritura pública, conforme prevista pelo Provimento nº 175, não apenas encarecia as operações de crédito, mas também criava desvantagens competitivas entre agentes do mercado, dificultando o acesso ao crédito imobiliário para consumidores e empresas.
A decisão, portanto, também estende a validade de instrumentos particulares utilizados em operações fiduciárias realizadas por entidades fora do SFI/SFH, até uma análise mais aprofundada.
O tema tem sido tratado permanentemente pela CBIC, por meio do seu Conselho Jurídico, e tem sido objeto de diálogo com os Três Poderes, a fim de demonstrar os impactos desses provimentos sobre a moradia e o enfrentamento ao déficit habitacional no país.
A atuação do Conjur/CBIC em temas jurídicos de impacto no setor da construção e mercado imobiliário tem interface com o projeto ‘Eficiência e Segurança Jurídica na Indústria da Construção’, do CONJUR/CBIC, em correalização com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI).
Fonte: CBIC